La importancia de la inspección y el mantenimiento en edificación

El cliente suele buscar una respuesta y, sobre todo, una solución definitiva a sus inquietudes. Desde las primeras visitas es posible tener una idea aproximada de las causas de los daños. Lógicamente, debemos analizar y corroborar estas impresiones (y, en ocasiones, también debemos corregirlas) para llegar al origen de los daños y proponer la mejor solución.

Una parte importante del análisis inicial es el estado de conservación. En muchas ocasiones se llega a la conclusión de que no se han realizado inspecciones periódicas ni las operaciones más básicas de mantenimiento, que están muy relacionadas con la responsabilidad de los propietarios de conservar la obra.

Hay que tener en cuenta que los edificios son organismos vivos, en el sentido de que se transforman, cambian de uso y sufren el paso del tiempo. En ese sentido, necesitan reparaciones y cuidados, siguiendo periódicamente operaciones ineludibles de mantenimiento y vigilancia.

Daños en fachada por falta de mantenimiento de la misma y de las instalaciones

En los últimos años se han dado pasos importantes, que empiezan a generalizarse en todos los países. En España es de carácter obligatorio contar con algunos instrumentos, cuyo objetivo es el tratamiento preventivo de los edificios.

Dos de los instrumentos obligatorios para el tratamiento preventivo de edificios son:

• El “manual de uso y mantenimiento”, en la fase de proyecto.
• El “libro del edificio”, que se entrega al propietario una vez finalizadas las obras.

Ambos se entienden como manuales de instrucciones que nos deben indicar como realizar un mantenimiento correcto y asegurar las condiciones mínimas de uso durante la vida útil del edificio.

Hay que apuntar que la inversión en un edificio no se limita al pago de las obras, sino que se amplía a todo su uso. A pesar de ello, numerosos estudios muestran que la inversión en un correcto mantenimiento siempre es muy inferior a los costos de las reparaciones.

Este manual de instrucciones sólo se ha comenzado a entregar en los últimos años, por lo que gran parte del parque de edificios carece de él. En estos casos, las inspecciones de los edificios toman un papel importante.

Las inspecciones en los edificios deben realizarse periódicamente, con el objeto de prevenir posibles daños. Además, deben finalizar con la entrega de un manual de uso, de forma que, en caso de que no haya mantenimiento, se comience a realizar.

Daños en estructura de madera en cubierta por falta de control y mantenimiento preventivo

Por supuesto, existen muchos procesos y condicionantes que pueden causar daños en los edificios que podemos prever a través del control y del mantenimiento preventivo. Sin embargo, el porcentaje de patologías en edificios se reduce de forma drástica si dichos trabajos se han realizado correctamente.

Por tanto, podemos entender el control y mantenimiento de obras como inversiones a medio o largo plazo, que resultarán en beneficios para los propietarios y los usuarios.

Autor: José Santos Torres. Docente del Máster en Patología, Rehabilitación de Estructuras y Eficiencia y Ahorro Energético en Edificación de EADIC.