La revolución del Facility Management

La disciplina del Facility Management surgió a finales de los años 70 del siglo pasado en los Estados Unidos para hacer frente a la crisis económica derivada del petróleo. Hay que tener presente que el segundo coste más elevado de cualquier compañía, después de los gastos de personal, son los costes inmobiliarios que incluyen tanto la hipoteca o renta como los costes de explotación del edificio.

La estrategia que se adoptó para reducir los costes se basó en la integración de los servicios denominados por entonces generales (los facilities)  que un edificio necesitaba para su funcionamiento, es decir, operaciones y mantenimiento (O&M).

A partir de los finales de los 90, sin dejar de banda el aspecto de reducción de costes, se inició un cambio de foco, el Facility Management basó su actividad en proporcionar «servicios» a los usuarios de los edificios, es decir, se orientó hacia una visión basada en el cliente. Se produjo una reformulación de la estrategia, se basó ahora en integrar a las personas en sus centros de trabajo en unas condiciones ambientales adecuadas mediante el uso de las mejores tecnologías disponibles y mediante unos procesos más eficientes.

Paralelamente, también se inició un proceso de estandarización de la gestión del Facility Management mediante la redacción de las normas ISO 18480. De esta forma, quedaron fijandos de forma específica cuales son los beneficios que se derivan de la implantación de un Facility Management en una organización:

• Maximizar el rendimiento y reducción de costes a la organización
• Mejorar la relación contractual con proveedores de servicios
• Fomento de políticas de mejora continúa
• Integración, coordinación y control de todos los servicios contratados
• Eficiencia en las actividades principales y de gestión de inmuebles
• Sostenibilidad, mediante análisis de ciclos de vida de las instalaciones
• Información sobre niveles de servicio y sus costes
• Cumplimiento de las diferentes normativas relacionadas con el Facility Management

Así mismo, se creó la IFMA que es la Asociación Internacional de Facilty Management cuya misión es la de difundir esta disciplina que la define como un modelo de gestión de los recursos inmobiliarios de las empresas que tiene como objetivo la adecuación permanente de éstos a la organización y equipo humano de las compañías al menor coste posible, mediante la integración de todas las responsabilidades de gestión sobre dichos recursos en la figura del Facility Manager.

El otro aspecto que ha revolucionado la concepción de la gestión del Facilty Management ha sido la irrupción de las nuevas tecnologías TIC en los puestos de trabajo. Hoy no se concibe la gestión de ningún edificio sin contar con diferentes softwares de apoyo o asistencia a la gestión. Entre ellos cabe destacar los GMAO o Gestión del Mantenimiento Asistido por Ordenador y los BMS o Building Management Systems.

El reto más reciente que ha revolucionado todo el sector de la construcción en la edificación ha sido la irrupción de la metología BIM. Esta tecnología, basada en entornos colaborativos, se debe extender a todo el ciclo de vida del edificio (planificación y diseño, construcción y explotación) y en donde podrá  mostrar su mayor potencial sin duda será en la fase de explotación del edificio por lo que significa de mayor impacto económico y temporal y es aquí donde el Facilty Management juega un papel fundamental.

Autor: Alberto Martínez Ramos, profesor del Máster en BIM Management