Estructuras, Materiales y Geotecnia

Análisis Normativo: los Informes de Evaluación de los Edificios

julio 5, 2022

Índice de contenido

1. Normativa

La normativa que regula la redacción de los Informes de Evaluación de los Edificios (IEE) se clasifica en tres niveles:

Estatal o nacional
Autonómica
Municipal (Ordenanzas)

Empezaremos analizando la normativa a nivel nacional para ver que nos dice y posteriormente comprobar cómo se ha desarrollado en las Comunidades Autónomas y los municipios a través de sus ordenanzas.

Existe mucha normativa de referencia en cuanto al deber de conservación y mantenimiento de los edificios -desde el código civil a la constitución- pero nos vamos a saltar estos antecedentes e iremos directamente a normativa relacionada específicamente con la edificación.

2. Normativa Nacional

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación

Ya la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) hace referencia en su Artículo 16. Los propietarios y los usuarios, la obligación de conservar y mantener los edificios:

– Obligaciones

Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente.
Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada.

Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación

Por su parte, el Código Técnico de la Edificación (CTE) en el Artículo 8. Condiciones del edificio. 8.2 Uso y conservación del edificio reitera esta obligación, introduciendo la idea de la necesidad de realizar inspecciones periódicas:

– Condiciones

El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio.
El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones:

Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones.
Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.
Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.

– Capítulo IV – Medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación

A pesar de que el CAPÍTULO IV Medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación queda derogado por el Real Decreto-ley 8/2011, fue el que puso los cimientos sobre la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en España y su espíritu continúa en los IEE.

– Sentencia 143/2007

La Sentencia 143/2017, de 14 de diciembre de 2017 del Tribunal Constitucional, ha declarado inconstitucionales y nulos los apartados 2 a 6 del artículo 29, el artículo 30, la DT 2ª y la DF 1ª del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dejando vigente el apartado 1 del Artículo 29. El Informe de Evaluación de los Edificios.

Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

3. Normativa Autonómica y Municipal

Numerosas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos han aprobado y disponen de normativa propia que regula la forma en la que debe realizarse este Informe, sus contenidos, edificaciones a las que afecta y otros aspectos relevantes del mismo.

A continuación, presentamos dos enlaces donde se listan estas normativas para cada CCAA, que no podemos garantizar que sea completa ni actualizada, por ser imposible su seguimiento continuo, pero que puede servir de referencia:

Por tanto, podemos ver que el desarrollo normativo en relación a la Inspección de los edificios en España ha sido muy convulso, con derogaciones, anulaciones mediante sentencia del Tribunal Constitucional y una gran proliferación de diferentes normativas autonómicas y municipales.

Autor: Eduardo Martín del Toro, docente del Máster en Patología, Rehabilitación de Estructuras, Eficiencia y Ahorro Energético en Edificación